Bankovní rada České národní banky na zasedání 18. prosince 2025 v souladu s očekáváním trhu i analytiků ponechala úrokové sazby na stávajících úrovních. Pro toto rozhodnutí hlasovalo všech šest přítomných členů bankovní rady. Dvoutýdenní repo sazba zůstala na 3,50 %, diskontní sazba na 2,50 % a lombardní sazba na 4,50 %.
Pro rozhodnutí měla bankovní rada k dispozici i čerstvá data o listopadové inflaci. Podle ČSÚ se meziroční inflace snížila na 2,1 %, tedy velmi blízko 2% cíle ČNB. ČNB zároveň zdůrazňuje, že stabilizace inflace poblíž cíle vyžaduje udržet měnovou politiku dostatečně přísnou a nedopustit opětovné roztočení domácích inflačních tlaků.
Ve svém rozhodnutí ČNB také upozorňuje na riziko oživení úvěrové aktivity:
„Cílem dnešního rozhodnutí je zajistit, aby celková inflace byla dlouhodobě stabilizovaná poblíž 2% inflačního cíle. To vyžaduje, aby růst množství peněz v ekonomice nadměrně nezrychloval, respektive aby úvěrová dynamika zůstala umírněná. Tím bude měnová politika přispívat k udržení nízké inflace.“
Tato pasáž byla letos použita již pošesté – vždy po zasedání, na němž sazby zůstaly beze změny.
Následně ČNB opět připomíná, že při svém rozhodování zohledňuje nejen vývoj české ekonomiky (míru inflace, vývoj ekonomiky či kurz české koruny), ale bere v úvahu i vnější prostředí, o němž výslovně uvádí:
„Bankovní rada bude také sledovat kroky klíčových zahraničních centrálních bank, geopolitické události a vývoj v obchodních vztazích mezi zeměmi.“
Současně doplňuje: „Nejistotu nadále představuje vývoj válečného konfliktu na Ukrajině. Významným zdrojem nejistoty se stává otázka udržitelnosti zadlužení vlád některých vyspělých zemí a rostoucí citlivost finančních trhů vůči tomuto riziku.“
Co z toho plyne?
Pro hypoteční trh znamená dnešní „status quo“ pokračování současného stavu. Úrokové sazby hypoték se sice odlepily od svých maxim, ale k úrovním, na které jsme byli zvyklí před rokem 2021, mají stále daleko. Banky zůstávají opatrné a bez jasného signálu od ČNB nemají důvod ke skokovému zlevňování úvěrů.
Řada potenciálních kupců proto dál vyčkává na hypoteční sazby „začínající trojkou“. Z pohledu investiční matematiky je to ale riziková strategie. Jakmile sazby klesnou na psychologicky přijatelnou úroveň, na trh se nahrne odložená poptávka. Historicky platí, že úspora na měsíční splátce hypotéky je v takovém momentě velmi rychle vykompenzována růstem pořizovacích cen nemovitostí. Kdo kupuje nyní, sice financuje dráže, ale fixuje si nižší pořizovací cenu aktiva s potenciálem refinancování v budoucnu.
Jak dlouhodobě říkáme, na trhu existuje strukturální nedostatek bytů. Tato situace hraje do karet majitelům stávajících nemovitostí. V momentě, kdy se hypoteční stavidla ještě více uvolní, narazí zvýšená neinvestiční poptávka na omezenou nabídku. Výsledek je ekonomicky nevyhnutelný: tlak na růst cen.
Současná situace tak nahrává nájemnímu bydlení. Protože jsou hypotéky pro část populace stále hůře dostupné, roste poptávka po nájmech, což přináší zajímavou výnosovost investičních nemovitostí a zajišťuje stabilní cash-flow.
Strategie Salutem Group: Regiony jako kotva stability
Právě v tomto makroekonomickém kontextu se naplno ukazuje síla naší strategie zaměřené na rezidenční nemovitosti v regionech. Zatímco trh v PraZte bývá často přehřátý a citlivý na spekulativní kapitál, regionální trhy se řídí reálnou potřebou bydlení. Nabízejí zajímavější poměr mezi pořizovací cenou a vybraným nájemným, což je v době vyšších sazeb klíčový parametr. Naše investice tak generují stabilní výnos bez ohledu na to, zda ČNB sazby sníží dnes, nebo až v příštím čtvrtletí.
Výhled pro rok 2026 zůstává navzdory dnešnímu rozhodnutí optimistický. Očekáváme, že tlak na uvolnění měnové politiky bude sílit. Pro naše investory to znamená jediné: aktiva nakoupená, zrevitalizovaná a stabilizovaná v této fázi cyklu budou mít v době budoucího uvolnění měnové politiky výrazný náskok.
CNB Bank Board Leaves Interest Rates Unchanged
At its meeting on December 18, 2025, the Bank Board of the Czech National Bank (CNB) left interest rates at their current levels, in line with the expectations of both the market and analysts. All six present members of the Bank Board voted for this decision. The two-week repo rate remains at 3.50%, the discount rate at 2.50%, and the Lombard rate at 4.50%.
In making its decision, the Bank Board also had access to fresh data on November inflation. According to the Czech Statistical Office, year-on-year inflation eased to 2.1%, very close to the CNB’s 2% target. At the same time, the CNB emphasizes that stabilizing inflation near the target requires maintaining sufficiently strict monetary policy and preventing the re-emergence of domestic inflationary pressures.
In its decision, the CNB also highlights the risk of a resurgence in credit activity:
“Today’s decision aims to stabilise headline inflation close to the 2% inflation target in the long run. This requires growth in the quantity of money in the economy not to be excessive and credit growth to be appropriate. By ensuring this, monetary policy will help keep inflation low.”
This passage has been used for the sixth time this year—always following a meeting where rates left unchanged.
Subsequently, the CNB reiterates that its decision-making takes into account not only the development of the Czech economy (inflation rate, economic growth, or the exchange rate of the Czech koruna) but also the external environment, stating explicitly:
“The Bank Board will also monitor the actions of key foreign central banks, geopolitical events and developments in trade relations between countries.”
It further adds: “ The development of the war in Ukraine still represents an uncertainty. The sustainability of general government debt in some developed countries and increasing sensitivity of financial markets to this risk are becoming a major source of uncertainty.”
What does this mean in practice?
For the mortgage market, today’s „status quo“ means a continuation of the current environment. While mortgage interest rates have moved away from their peaks, they are still far from the levels we were accustomed to before 2021. Banks remain cautious, and without a clear signal from the CNB, they have no reason to slash lending rates.
As a result, many potential buyers are therefore continuing to wait for mortgage rates „starting with a three.“ However, from the perspective of investment mathematics, this is a risky strategy. Once rates drop to a psychologically acceptable level, pent-up demand will flood the market. Historically, the savings on monthly mortgage payments in such moments are very quickly offset by rising property acquisition prices. Those who buy now may finance at a higher rate, but they lock in a lower asset price with the potential for refinancing in the future.
As we have long noted, there is a structural shortage of apartments on the market. This situation plays into the hands of existing property owners. The moment mortgage floodgates open further, increased non-investment demand will collide with limited supply. The result is economically inevitable: pressure on price growth.
The current situation thus favors rental housing. Since mortgages remain increasingly inaccessible for a part of the population, demand for rentals is growing, bringing interesting yields for investment properties and ensuring stable cash flow.
Salutem Group Strategy: Regions as an Anchor of Stability
It is in this macroeconomic context that the strength of our strategy focused on residential properties in the regions is fully demonstrated. While the market in Prague is often overheated and sensitive to speculative capital, regional markets are driven by the real need for housing. They offer a more interesting ratio between the acquisition price and collected rent, which is a key parameter in times of higher rates. Our investments thus generate stable returns regardless of whether the CNB lowers rates today or in the next quarter.
Despite today’s decision, the outlook for 2026 remains optimistic. We expect pressure to ease monetary policy to intensify. For our investors, this means one thing: assets purchased, revitalized, and stabilized in this phase of the cycle will have a significant head start when monetary policy is eventually loosened.
