Přečtěte si rozhovor pro BIGMONEY s Jaroslavem Tonem, spoluzakladatelem Salutem Group, o tom, proč mohou regionální nemovitosti nabídnout zajímavější výnos než Praha, jakou roli hrají rekonstrukce starších budov a proč v regionech vidíme dlouhodobý potenciál pro investory i dostupnější nájemní bydlení.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Daniel Hromada
Odkaz na rozhovor: https://big-money.cz/aktuality/v-regionech-vydelate-na-nemovitostech-vic-nez-v-praze/
V Česku je přes dvě stě tisíc nevyužitých bytů. Kdyby se podařilo zrekonstruovat i jen část z nich, byl by to rychlejší a levnější příspěvek k řešení bytové krize než čekat na novou výstavbu, myslí si Jaroslav Ton, spoluzakladatel skupiny Salutem Group. Ví, o čem mluví. Už přes dvacet let kupuje a rekonstruuje staré domy v perspektivních českých městech. A dává tím příležitost i dalším investorům, aby na regionálních nemovitostech a jejich pronájmu vydělávali.
Dlouhodobě se zaměřujete na investice do nemovitostí v regionech. V čem je z investičního pohledu jejich největší výhoda?
V Salutem Group se zaměřujeme na investice do neprávem opomíjených regionů. Na základě našich zkušeností s investicemi do nemovitostí, kterým se věnujeme přes dvě dekády, jsme přesvědčeni, že v regionech lze byty nejen dobře nakoupit, ale i pronajmout a prodat rychle a dobře. Rozhodně to není tak, že bychom pražskému trhu nerozuměli. Ostatně máme ho doslova jako na dlani díky našim kancelářím na malebné Kampě, odkud se díváme přímo na Pražský hrad a Národní divadlo. Ale prostě Praha je dnes příliš drahá a podle ukazatele ceny bytů vůči příjmům je jedním ze třech nejdražších měst v Evropě. Výnosnost z nájemného v regionech je násobně vyšší než v Praze a podle našeho názoru například s ohledem na parametr výše nájemného vztažené k příjmu domácností tomu tak bude i v dohledné budoucnosti.
Je v regionech včetně menších obcí, které často čelí dlouhodobému vylidňování, dostatečná poptávka po nájemním bydlení?
Tam, kde ostatní vidí problém, my vidíme příležitost. Demografická krize, která je minimálně zčásti způsobená krizí bydlení, je velkým celospolečenským problémem a v dlouhodobém horizontu může způsobit i citelný pokles počtu obyvatel v České republice. V Salutem Group si uvědomujeme, že právě v takovém horizontu desítek let mohou některé regiony pocítit ubytek obyvatel, a proto pečlivě hodnotíme jednotlivé lokality, kde investujeme. Jsme přesvědčeni, že města jako Ústín nad Labem, Ostrava, Hodonín nebo Most budou lákat k bydlení dostatek lidí, a to i s ohledem na nabídku zaměstnání. Například náš celostátní průzkum od agentury STEM/MARK na vzorku více než dvou a půl tisíce respondentů z celé České republiky, který jsme realizovali na sklonku loňského roku, ukázal, že téměř 40 procent lidí by zvažovalo přestěhování z center do regionů.
Které regiony jsou z vašeho pohledu investičně nejzajímavější?
Dlouhodobě věříme Ústeckému kraji a severní Moravě. Jsou to regiony, kde je největší disproporce mezi cenou nemovitostí a výší nájemného. Zajímavý potenciál vidíme i na Hodonínsku a v dalších průmyslových městech mimo velká centra. Klíčové pro nás je, aby region měl perspektivu, dobré dopravní napojení, stabilní zaměstnanost a rozvíjející se infrastrukturu.
O Ústeckém kraji se mluví spíše jako o kraji s vyloučenými lokalitami než jako o živém realitním trhu. V čem vidíte jeho silné stránky a největší příležitosti?
Ústí nad Labem je město odsouzené k úspěchu a říkám to zcela vážně. Má skvělou polohu, dobré napojení na Prahu i Německo, univerzitu, průmyslovou základnu. A teď k tomu přibývá ještě jedna věc, která celý region může posunout o krok dál. Plánuje se vysokorychlostní trať Praha – Ústí – Drážďany. Z Prahy do Ústí pak vlakem pojedete 26 minut. A není to žádné sci-fi, ale projekt, který má schválenou studii proveditelnosti, ministerstvo dopravy mu dalo zelenou a Správa železnic už připravuje první zakázky. Uvědomte si, co to znamená pro hodnotu nemovitostí v Ústí. Lidé budou moct bydlet v Ústí a dojíždět do Prahy rychleji než nejen z řady pražských satelitů, ale i okrajových částí Prahy. To je pro realitní trh naprosto zásadní argument. Ano, historicky tam byl problém s těžkým průmyslem a pověstí kraje. Ale tato nálepka je dnes výrazně zastaralejší než realita. My tam vstupujeme, rekonstruujeme, měníme atmosféru celých čtvrtí. Náš projekt ve Střekově je toho důkazem.
Praha se může opřít o kontinuální příliv obyvatel, který živí poptávku po bydlení. Jsou regionální trhy dostatečně odolné z pohledu fluktuace poptávky a případných výkyvů v cenách nemovitostí?
Praha je drahá, a pokud trend zdražování bude nadále pokračovat, tak se stane ještě nedostupnější. Investice do nemovitostí v Praze se stává doménou 10 až 15 procent nejbohatších domácností. Ostatní nutí vysoké ceny hledat bydlení za hranicí hlavního města ve středních Čechách a i dál, pokud se odtamtud dá do Prahy rozumně dojíždět. S ohledem na rozvoj dopravní infrastruktury je dojíždění čím dal jednodušší. Navíc už teď z dat poradenské společnosti Deloitte vyplývá, že fluktuace cen nájemného v Praze je vyšší než v regionech.
Pražský trh sice trápí vysoká cena nemovitostí, která může snižovat výnosnost z nájemného, ale zase ceny pražských bytů rostou rychle, což investorovi přináší dodatečný výnos. Jaký je poměr výnosu z nájemného a z růstu kapitálové hodnoty v regionech?
Data ukazují, že ceny bytů, respektive ceny za metr čtvereční, rostou v poslední dekádě rychleji v regionech než v Praze. Když si připočteme násobně vyšší výnosnost z nájemného v regionech, pak je zřejmé, že je výhodnější investovat tam.
V Salutem Real se zaměřujete na nákup starých domů, které zrekonstruujete na nájemní bydlení, byty prodáte investorům a zpětně si je od nich pronajmete. V čem je tato strategie výhodná pro vás a pro investora?
Výhoda pro obě strany je v tom, že si sami vybíráme a prověřujeme nové nájemníky a tvoříme novou komunitu. Naše dlouhodobá důvěrná znalost perspektivních regionálních lokalit nám umožnuje pořídit budovy, které mají potenciál rozvoje a zhodnocení formou kvalitních rekonstrukcí. Takto pečlivě zrekonstruované budovy pak v modelu sales &lease back po jednotlivých bytech prodáváme našim investorům, od kterých si současně tyto byty dlouhodobě pronajímáme. V projektech tak zůstáváme dlouhodobě, zajišťujeme veškerou správu nemovitostí a přebíráme na sebe i příslušná rizika, spojená například s tím, zda je byt obsazen nebo zda nájemník pravidelně platí nájemné.
O kolik jsou stavební náklady v regionech nižší než v Praze či Brně, aby vám kompletní rekonstrukce ekonomicky vycházela i při nižší ceně bytů?
Naší velkou výhodou je, že pracujeme s lokálními partnery, se kterými máme dlouhodobé vztahy. Dokážeme tak rekonstrukci udělat efektivněji, a to i díky úsporám z rozsahu. Ekonomika projektu ale stojí v prvé řadě na nízké kupní ceně nemovitosti, ne na levných stavebních firmách. Rekonstrukce jsou nejen ekonomicky efektivnější a rychlejší, ale i ekologičtější. Ostatně i náš zmiňovaný průzkum od STEM/MARK prokázal, že více než polovina Čechů preferuje rekonstrukce před novou výstavbou na zelené louce.
Často kupujete staré ubytovny, které přestavujete na byty. Podle čeho si domy vybíráte?
Máme na to vlastní analytický proces, který jsme rozvíjeli přes dvacet let. Díváme se na lokalitu, ne jen na město, ale na konkrétní ulici, čtvrť, dostupnost hromadné dopravy, škol, zaměstnavatelů. Konkrétním příkladem může být bývalá ubytovna v Ústí nad Labem ve Střekově, kde jsme dokázali v krátké době nejen pečlivě zrekonstruovat celou budovu, ale i pozvednout okolí a tím přispět ke zhodnocení celé lokality. V současné době dokončujeme rekonstrukci dvou bytových domů v Hodoníně nebo rozsáhlého objektu v centru Mostu.
Na jak vysoký výnos investor ve vašem modelu sales & lease back dosáhne a do jaké míry je výnos garantovaný ve formě pevně stanoveného nájemného, které investorovi vyplácíte?
Náš investor, který si pořídí příslušný byt a současně nám ho dlouhodobě pronajme, má výnos smluvně zajištěn a pravidelně vyplácen každý měsíc. Salutem Real na sebe přebírá rizika spojená s nájmem a provozem bytu a investor platí pouze daň z nemovitosti, pojistku a příspěvek do fondu oprav. V našich projektech aktuálně nabízíme zhodnocení okolo 6 procent ročně. Je potřeba si uvědomit, že kdyby investor chtěl takovýto byt pronajímat sám, tak musí kalkulovat s dalšími náklady, rezervou na rizika a v neposlední řadě i s vlastním časem. Investor si sám volí délku nájemního vztahu.
Jaká je průměrná doba, za kterou se vám v bytech vystřídají nájemníci?
Naše zaměření na dlouhodobé investice nás přirozeně vede nejen k tomu, že rekonstrukce děláme velmi kvalitně, ale že současně neustále zlepšujeme nabídku našich služeb nájemníkům. V našich domech investujeme do posiloven, saun, recepcí, bazénů, ale i dalších souvisejících služeb. Máme i program Najdi si svého souseda, kterým podporujeme organický rozvoj místních komunit. Aktuálně se průměrná doba výměny nájemníků u nás pohybuje mezi 1,5 až 2 lety. Zároveň je ale důležité dodat, že zhruba 30 procent nájemníků u nás zůstává dlouhodobě, často několik let, což potvrzuje, že pokud lidé najdou kvalitní bydlení, chtějí si ho udržet.
Jak rychle jste schopni byt, kde nájemníci končí, přeobsadit novým nájemníkem?
Systematický rozvoj komunit je v našem případě samozřejmě spojený s tím, že si obyvatele našich bytů pečlivě vybíráme. Zejména za začátku nám proto trvá nějakou dobu, než byty plně obsadíme. Pak se ale držíme dlouhodobě na obsazenosti přesahující 90 procent a jednotlivé byty po odchodu předchozích nájemníku dokážeme obsadit v průměru za jeden až dva měsíce. V některých obdobích jsme dokonce pracovali s pořadníky zájemců, což potvrzuje, že poptávka po kvalitním nájemním bydlení je v našich lokalitách silná. S rostoucím povědomím o značce Salutem Real a budoucí značkou Salutem Living, pod kterou bude spadat naše komplexní nabídka prémiového nájemního bydlení v regionech, navíc očekáváme, že zájem bude dále růst.
Na jakou cílovou skupinu nájemníků se ve vašich projektech zaměřujete?
Cílíme na pracující střední třídu v regionech, lidi, kteří mají stabilní příjem, ale na vlastní bydlení buď nedosáhnou, nebo ho prozatím nechtějí řešit. Typicky jsou to zaměstnanci místních firem, rodiny s dětmi, mladé páry. Investor přímo výběr nájemníků neřídí, ale dopředu ví, jaký typ nájemníků pro naše projekty hledáme. Kdybychom nechali každého investora rozhodovat individuálně, ztratili bychom schopnost řídit celý dům jako funkční celek.
Jaký typ investorů si u vás investiční byty kupuje a pak vám je nechává i ve správě?
Jsou to převážně dvě skupiny lidí. První jsou ti, kteří už do nemovitostí investují, mají třeba pražský nebo brněnský byt s výnosem kolem tří procent, ale jeho správa jim bere čas a energii. Přijdou k nám, protože chtějí stejný nebo lepší výnos, ale bez starostí. Druhá skupina jsou lidé, kteří do nemovitostí ještě neinvestovali, finance mají, ale děsí je právě agenda spojená se správou nemovitosti. U nás ji neřeší vůbec. A obě skupiny pak často přijdou na to, že dává smysl využít finanční páku pomocí hypotéky, protože zajištěný výnos splátky pohodlně pokryje a oni vlastně investují s minimálním vlastním kapitálem.
Naše dlouhodobá důvěrná znalost perspektivních regionálních lokalit nám umožnuje pořídit budovy, které mají potenciál rozvoje a zhodnocení formou kvalitních rekonstrukcí. Takto pečlivě zrekonstruované budovy pak v modelu sales &lease back po jednotlivých bytech prodáváme našim investorům, od kterých si současně tyto byty dlouhodobě pronajímáme.
