Bankovní rada ČNB na svém zasedání 5. února 2026 jednomyslně ponechala úrokové sazby beze změny. Dvoutýdenní repo sazba zůstává na 3,50 %, diskontní sazba na 2,50 % a lombardní sazba na 4,50 %. Na těchto úrovních setrvávají od května 2025.
ČNB zůstává opatrná
Centrální bankéři měli k dispozici čerstvá data: lednová meziroční inflace zpomalila na devítileté minimum 1,6 %. Ačkoliv se nacházíme pod inflačním cílem, guvernér Aleš Michl zůstává obezřetný. Hlavním důvodem poklesu bylo zejména snížení cen energií (meziročně o 7,9 %) a zároveň jednorázový efekt převedení poplatku za OZE na státní rozpočet. Klíčovým faktorem pro budoucí uvolnění měnové politiky však zůstává jádrová inflace, která odráží poptávkové tlaky v ekonomice. Bankovní rada vidí rizika ve směru vyšší i nižší inflace jako vyrovnaná a pro případné snížení sazeb bude vyžadovat viditelné snížení jádrové inflace. Jinými slovy: ČNB nechce přeceňovat dočasně nízkou celkovou inflaci, pokud jádrové tlaky zůstávají zvýšené. To ostatně ČNB říká přímo: letošní přechodný pokles inflace odráží především dopad převedení poplatku za OZE na státní rozpočet. Ve svém rozhodnutí ČNB opakovaně upozorňuje na riziko oživení úvěrové aktivity:
„Cílem dnešního rozhodnutí je zajistit, aby celková inflace byla dlouhodobě stabilizovaná poblíž 2% inflačního cíle. To vyžaduje, aby růst množství peněz v ekonomice nadměrně nezrychloval, respektive aby úvěrová dynamika zůstala umírněná. Tím bude měnová politika přispívat k udržení nízké inflace.“
Tato pasáž byla použita již posedmé počínaje loňským rokem– vždy po zasedání, na němž sazby zůstaly beze změny.
Následně ČNB opět připomíná, že při svém rozhodování zohledňuje nejen vývoj české ekonomiky (míru inflace, HDP či kurz české koruny), ale bere v úvahu i vnější prostředí, o němž výslovně uvádí:
„Bankovní rada bude také sledovat kroky klíčových zahraničních centrálních bank, geopolitické události a vývoj v obchodních vztazích mezi USA a EU.“
Ve stejný den o ponechání úrokových sazeb beze změny rozhodly i ECB a Bank of England; americký FED ponechal sazby beze změny na zasedání 28. ledna 2026.
ČNB zároveň zveřejnila novou makroekonomickou prognózu, která je ve srovnání s listopadovou optimističtější:
- Růst HDP: Odhad pro rok 2026 byl v porovnání s listopadovou prognózou zvýšen z 2,4 % na 2,9 %, pro rok 2027 zvýšen z 2,8 % na 2,9 %.
- Míra inflace: Odhad pro rok 2026 byl v porovnání s listopadovou prognózou snížen z 2,2 % na 1,6 % a pro rok 2027 snížen z 2,5 % na 2,1 %
- Úrokové sazby: Prognóza předpokládá stabilitu úrokových sazeb v první polovině roku 2026. Odhad 3M PRIBOR pro rok 2026 byl v porovnání s listopadovou prognózou zvýšen z 3,5 % na 3,6 %, pro rok 2027 zvýšen z 3,8 % na 4,0 %.
- Kurz české koruny: Odhad pro rok 2026 posílen z 24,6 CZK/EUR na 24,4 CZK/EUR a pro rok 2027 posílen z 24,6 CZK/EUR na 24,5 CZK/EUR.
Co z toho plyne?
Ponechání úrokových sazeb u Fedu, ECB, BOE i ČNB znamená nadále omezené pohyby úrokových sazeb hypoték.
Řada potenciálních kupců proto dál vyčkává na hypoteční sazby „začínající trojkou“. Z pohledu investiční matematiky je to ale riziková strategie. Jakmile sazby klesnou na psychologicky přijatelnou úroveň, na trh se nahrne odložená poptávka. Historicky platí, že úspora na měsíční splátce hypotéky je v takovém momentě velmi rychle vykompenzována růstem pořizovacích cen nemovitostí. Kdo kupuje nyní, sice financuje dráže, ale fixuje si nižší pořizovací cenu aktiva s potenciálem refinancování v budoucnu.
Jak dlouhodobě říkáme, na trhu existuje strukturální nedostatek bytů. Tato situace hraje do karet majitelům stávajících nemovitostí. V momentě, kdy se hypoteční stavidla ještě více uvolní, narazí zvýšená neinvestiční poptávka na omezenou nabídku. Výsledek je vysoce pravděpodobný: tlak na růst cen. Současná situace tak nahrává nájemnímu bydlení. Protože jsou hypotéky pro část populace stále hůře dostupné, roste poptávka po nájmech, což přináší zajímavou výnosovost investičních nemovitostí a zajišťuje stabilní cash-flow.
Strategie Salutem Group
V tomto makroekonomickém prostředí se plně projevuje výhoda naší strategie orientované na rezidenční nemovitosti v regionech. Zatímco trh v pražském centru je často přehřátý a náchylný k spekulativnímu kapitálu, regionální trhy jsou poháněny skutečnou poptávkou po bydlení. Poskytují atraktivnější poměr mezi nákupní cenou a dosaženým nájemným, což je v období vyšších úrokových sazeb zásadní faktor. Naše investice tak zajišťují stabilní výnosy bez závislosti na tom, jestli ČNB sazby sníží hned teď, nebo až v následujícím kvartálu.
Výhled pro letošní rok zůstává navzdory dnešnímu rozhodnutí pozitivní. Pokud se potvrdí, že inflace se stabilně vrací k cíli a domácí inflační tlaky dál slábnou, bude se prostor pro postupné uvolňování měnové politiky postupně otevírat. Pro investory to znamená jednoduchou věc: nemovitosti pořízené a stabilizované v této fázi cyklu mohou v budoucnu těžit jak z možného poklesu sazeb, tak z pokračující poptávky po nájemním bydlení. Právě kombinace stabilního cash-flow a potenciálu dalšího růstu hodnoty je důvodem, proč současné období dává z investičního pohledu smysl.
