Vlastnit investiční apartmán u moře nebo byt v zahraniční metropoli zní na první pohled lákavě. Mnoho Čechů vnímá investici do zahraničních nemovitostí coby atraktivní možnost, jak diverzifikovat své portfolio. Je pravda, že existují příběhy úspěšných českých investorů, kteří si na zahraničních nemovitostech postavili své podnikání a uspěli. Takových ale není mnoho. Realita bývá často více složitější a nákladná.
Zahraniční realitní trhy přinášejí celou řadu komplikací, se kterými se investor na českém trhu běžně nesetká. Od měnových výkyvů, přes právní nejistotu, až po nečekaně vysoké náklady na správu. Pokud se navíc investor pohybuje na trhu, jehož jazyk, kulturu a pravidla důkladně nezná, zvyšuje se riziko špatného rozhodnutí.
V tomto díle našeho investičního průvodce si přehledně shrneme klíčová rizika spojená s investováním do zahraničních nemovitostí a podíváme se i na konkrétní příklady z Dubaje, Bali, Itálie a Španělska. Tyto lokality byly zvoleny z důvodu stabilně vysoké či rostoucí oblíbenosti mezi českými investory.
1. Neznalost prostředí: Když nevíte, co byste měli vědět
Každá země má svá pravidla, ať už se jedná o právní, kulturní a samozřejmě i daňová. Investoři, kteří se rozhodnou nakoupit nemovitosti například ve Španělsku nebo na Bali, často podceňují rozdílné právní systémy, netransparentní byrokracii, jazykové bariéry nebo odlišné obchodní zvyklosti.
“Riziko pramení z toho, že nevíte, co děláte.”
Warren Buffett
Bez důkladné znalosti místního trhu hrozí, že přehlédnete zásadní faktory, například plánovanou výstavbu poblíž vašeho apartmánu, který jste právě koupili, nebo omezení pro zahraniční vlastníky. Místní realitní trh navíc často funguje jinak, než jsme zvyklí v Česku, což může vést ke zbytečným nákladům a chybným rozhodnutím. Náprava těchto chyb bývá drahá, občas nezvratná. Proto je takřka nutností spolupracovat s lokálními agenturami či realitními společnostmi, což zvýší náklady na pořízení investiční nemovitosti.
2. Kurzové riziko při investici do zahraničních nemovitostí: Jak kurz ovlivní váš výnos
Zahraniční nemovitosti jsou často pořizovány i pronajímány v cizí měně, což může na první pohled působit atraktivně. Výnosy v eurech nebo dirhamech ale podléhají kurzovým výkyvům, které nelze předvídat ani ovlivnit. A právě tady vzniká jedno z klíčových rizik – nestabilita směnných kurzů může během několika měsíců snížit reálný výnos investice o desítky tisíc korun ročně.
Pro investora, který hledá předvídatelnost a stabilní cash flow, je měnové riziko zásadní komplikací. Výnosy totiž nejsou dané jen výkonem nemovitosti, ale i vývojem na měnových trzích a ten je často volatilní, bez ohledu na hodnotu investiční nemovitosti.
Pokud budete výnosy převádět na koruny až po delší době, mohou se promítnout několikaleté změny kurzu měn, například indonéská rupie za uplynulých 5 let oslabila vůči české koruně o 27 %, euro o 7 %.
Například při měsíčním nájmu 1 000 až 3 000 eur z apartmánu v Itálii či Španělsku může posílení koruny o 10 % snížit výnos o 2 450 až 7 350 korun měsíčně.
Posílení koruny “pouze” o jednu korunu za euro znamená ztrátu 1 000 až 3 000 korun měsíčně, což znemožňuje spolehlivé plánování a často vede k finančním ztrátám snižujícím výnosy z pronájmu.
3. Správa zahraniční nemovitosti: Kolik opravdu stojí investice v cizině
Správa zahraniční nemovitosti je logisticky i finančně náročnější než domácí investice. S každou další hranicí přibývají nejen komplikace, ale i náklady. A to nejen při nákupu, ale i v průběhu vlastnictví.
Do výdajů je třeba zahrnout:
- notářské a právní služby,
- poplatky za převod měn,
- místní daně z pronájmu a převodu nemovitosti,
- správu nemovitosti (často 5 až 20 % z výnosu),
- náklady na opravy a údržbu (zejména v tropických podmínkách),
- pojištění nemovitosti,
- nezanedbatelné náklady na vlastní kontrolní návštěvy.
Bez důvěryhodného a spolehlivého místního správce je dlouhodobý pronájem v podstatě nerealizovatelný. Ti kvalitní si samozřejmě své služby nechají náležitě zaplatit. Také platí, že čím dále se investiční nemovitost nachází, tím vyšší budou náklady na kontrolní návštěvy. Ceny letenek často kolísají. Mezinárodní lety jsou citlivé na změny trhu, geopolitické dění a mohou se velmi prodražit. U exotických lokalit se vzrůstající vulkanickou činností mohou být lety i o několik dní pozdrženy.
4. Zahraniční daně a legislativa: Na co si dát pozor při investování mimo ČR
V některých zemích zemích (např. v Indonésii) vůbec není možné vlastnit nemovitost klasickým způsobem, ale musíte si vyřídit pronájem půdy pod nemovitostí. V Dubaji si sice můžete nemovitost koupit, ale pouze v tzv. „freehold“ zónách. V Itálii i Španělsku je zase potřeba vyřídit místní daňové identifikační číslo a počítat s velmi komplikovanou administrativou, kterou nelze obejít.
S tím souvisí i riziko dvojího zdanění. I když má Česká republika uzavřené mezinárodní smlouvy se všemi výše uvedenými zeměmi, neznalost povinností může vést k doplatkům a následně ke zbytečným sankcím. V případě problémů s nájemníky hrozí nákladné soudní řízení v cizím jazyce s dalšími nezanedbatelnými náklady, které snižují výnosy.
Potíže s nájemníky samozřejmě hrozí i v Česku, ale jsou daleko snáze a levněji řešitelné nebo se jim dá úplně vyhnout například při koupi investiční nemovitosti od společnosti Salutem Real. Díky principu sale-and-lease-back má investor klid a jistotu, že každý měsíc dostane výnos a o vše ostatní se starají specialisté ze Salutem Real.
Rizika investičních nemovitostí v Dubaji, na Bali a v jižní Evropě: Co musí čeští investoři vědět
Investiční nemovitosti v Dubaji
- Měnové riziko CZK/AED
- Povinné poplatky (např. 4% daň z převodu nemovitosti – u nás byla tato daň od roku 2021 zrušena)
- Správci si účtují 5 až 12 % z příjmu. Čím kratší doba pronájmu, tím vyšší náklady
- Povinnost registrace nájmu v systému Ejari
- Možnost investovat pouze ve freehold zónách (např. Dubai Marina)
Investiční nemovitosti na Bali
- Měnové riziko CZK / IDR
- Vízová povinnost – Při vlastní správě investiční nemovitosti je vhodné zajistit si dlouhodobé vízum (KITAS). Proces je administrativně náročný a bez podpory lokální agentury či právní kanceláře prakticky nerealizovatelný
- Zahraniční investor nemůže vlastnit půdu nebo nemovitost, musí zvolit dlouhodobý pronájem nebo složité právní struktury s potřebou vyřízení trvalého pobytu. Bez lokálních odborníků takřka nemožné vyřídit
- Daň z příjmů až 20 %, výnosy závislé na sezónnosti a konkurenci, která se stále zvyšuje
- Při využívání služeb typu AirBnB je třeba disponovat licencí, která umožňuje krátkodobé pronájmy nemovitosti
- Vyšší náklady na údržbu vzhledem k klimatu
- Citlivost na politickou situaci v zemi
- Lokální bankovní účty
Investiční nemovitosti v Itálii
- Měnové riziko CZK/ EUR
- Daň z převodu až 9 % kupní ceny
- Povinnost vlastnit italský bankovní účet a získat daňové identifikační číslo, tzv. Codice Fiscale
- Potřeba sledovat regionální pravidla a předpisy, kde i malá chyba může znamenat sankce, kterými je italský systém pověstný
- S tím souvisí nutnost využívání místních účetních, právníků či realitních agentů
Investiční nemovitosti ve Španělsku
- Měnové riziko CZK/ EUR
- Daňová a licenční pravidla se liší podle regionu, nejsou jednotná
- Celkové transakční náklady při koupi mohou dosáhnout až 15 % ceny
- Pověstné zdlouhavé administrativní procesy
- Povinnost získat daňové identifikační číslo pro cizince (NIE)
- Investor musí podat daňové přiznání za příjem z pronájmu se sazbou 19 %, v případě nečekaně nízkých příjmů se daň počítá na základě příjmu dosahovaném v předchozích letech
- Hotovostní platby mohou být maximálně ve výši 1 000 EUR
- Daň z kapitálového zisku při prodeji
Méně exotiky, víc jistoty?
Zahraniční nemovitosti lákají exotikou a vyššími možnými výnosy, ale realita je tvrdší: složitější správa, měnové riziko, právní nejistota a vysoké náklady mohou vaši investici rychle znehodnotit a slibované vysoké výnosy se reálně nedostaví. V exotičtějších destinacích může dojít i ke změně geopolitické situace, což může znamenat i ztrátu majetku.
Pokud nemáte zkušenosti, tým odborníků v dané zemi a dostatečné rezervy, je rozumnější investovat na domácím trhu. Český trh je sice méně atraktivní než například nemovitost v Toskánsku či v Dubaji, ale zato předvídatelnější, stabilnější a méně rizikový.
Jednou z chytrých cest, jak v Česku dosahovat stabilních výnosů z nemovitostí bez zbytečných starostí, je investice do regionálních projektů od Salutem Real. Ty nabízejí:
- Smluvně zajištěné výnosy až 7,1 % p.a. vyplácené měsíčně
- Full service správu nemovitosti
- Vlastnictví konkrétní nemovitosti, nikoli podílu ve fondu
Stabilní výnosy jsou smluvně zajištěné díky dlouhodobě prověřené strategii 4R. Ta je reálným výsledkem datové analýzy investičního potenciálu dané lokality a zkušeností lokálních odborníků ze Salutem Real, kteří se o nemovitosti starají tak, aby stále rostly na hodnotě.
Chcete-li číst dál v našem seriálu, doporučujeme:
