Dobrá investice není nutně ta s nejvyšším uváděným výnosem. Důležité je rozumět tomu, odkud výnos přichází, jaké riziko investor podstupuje a co musí udělat, aby ho skutečně získal. U nájemních nemovitostí proto rozhoduje nejen cena bytu a potenciální růst jeho hodnoty, ale také cash flow a skutečný výnos po započtení nákladů spojených s pronájmem.
U rezidenční nemovitosti není nejdůležitější, kolik může jednou stát. Důležitější je, kolik peněz dokáže dlouhodobě vytvářet už dnes. Vyšší očekávaný výnos přitom nemusí automaticky znamenat vyšší riziko. Může vycházet například z příznivějšího poměru pořizovací ceny a dosažitelného nájemného nebo z efektivnějšího modelu správy. Důležitý je proto skutečný výsledek: náklady, výpadky příjmu nebo čas věnovaný správě mohou návratnost výrazně změnit.
U nájemní nemovitosti proto hraje zásadní roli cash flow. Investice vytvářející pravidelný příjem nemusí stát pouze na předpokladu budoucího růstu ceny. Její výsledek může tvořit kombinace nájemního příjmu, vývoje nájemného a potenciálního dlouhodobého růstu hodnoty nemovitosti. Pravidelný příjem zároveň snižuje závislost investora na okamžité tržní ceně. Pokud nemovitost dlouhodobě vytváří dostatečné cash flow, investor nemusí prodávat jen proto, že se trh právě nachází v méně příznivé fázi.
U investičního bytu nerozhoduje jen nájem
Hrubý výnos sám o sobě neříká, kolik investorovi skutečně zůstane. Modelové srovnání investice ve výši 8 milionů korun ukazuje, že u nemovitosti v Praze nebo Brně může hrubý výnos 3,5 % po započtení provozních nákladů klesnout na čistých 1,36 %. U regionální nemovitosti s hrubým výnosem 6 % vychází při vlastní správě čistý výnos na 2,16 %. Do výsledku totiž vedle pořizovací ceny a nájemného vstupují také náklady spojené s provozem a správou nemovitosti.
Při stejném modelovém vkladu 8 milionů korun do regionální nemovitosti se Salutem Real počítá srovnání rovněž s hrubým výnosem 6 %. Po odečtení nákladů (např. SVJ, pojištění,…) ale s čistým výnosem 5,88 %. Rozhodující proto není jen hrubý výnos, ale to, jaká část nájemního příjmu investorovi skutečně zůstane.
Praha, nebo regiony?
Praha má dlouhodobě silnou poptávku po bydlení, ale také vysoké vstupní ceny. Známá adresa nebo vysoká cena za metr čtvereční přitom samy o sobě neznamenají lepší investici. Praha i regiony mohou nabídnout potenciál růstu hodnoty, liší se ale profilem návratnosti. Pokud investor hledá především pravidelný nájemní příjem, může dávat větší smysl trh, kde je poměr mezi pořizovací cenou a dosažitelným nájemným příznivější. Právě na této logice stojí regionální strategie Salutem. Nejde o nákup co nejlevnějších bytů, ale o vyhledávání nemovitostí v regionech s dlouhodobým potenciálem a jejich revitalizaci tak, aby znovu dobře sloužily bydlení a zároveň dávaly ekonomický smysl jako investice.
Ukazuje to konkrétní transakce. Investor vlastnil pražský byt v hodnotě 9,5 milionu korun s ročním nájemným 310 800 korun a hrubým výnosem kolem 3,3 %. V rámci služby Klíč za klíč ho směnil za tři regionální investiční byty v celkové hodnotě 10,33 milionu korun. Jejich roční nájemné přesahuje 630 tisíc korun a jejich celkový hrubý nájemní výnos přesahuje 6,1 %.
Při podobném objemu investovaného kapitálu tak investor více než zdvojnásobil roční nájemní příjem a zároveň jeden byt nahradil třemi samostatnými nemovitostmi. Portfolio tím diverzifikoval a získal větší flexibilitu při případném prodeji. Pokud potřebuje uvolnit část kapitálu, nemusí prodávat celé portfolio najednou. Region ale není investiční strategie sám o sobě. Při výběru nerozhoduje jen cena za metr čtvereční nebo aktuální výše nájmu, ale také stav konkrétního domu, zaměstnanost v regionu, mzdy, demografie, doprava a další potenciál lokality.
Proč tedy Salutem Real?
Investování do nemovitostí nemusí znamenat pouze sázku na to, že jejich cena za deset let výrazně vzroste. Stejně důležitá je schopnost nemovitosti dlouhodobě vytvářet příjem.
Právě na této logice je postaven model Salutem Real. Investor kupuje konkrétní nemovitost a zůstává jejím vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí. Salutem Real si nemovitost dlouhodobě pronajímá a investorovi vyplácí sjednané nájemné. Současně bez dalšího poplatku přebírá běžnou agendu spojenou s pronájmem – od hledání koncových podnájemníků a zajištění obsazenosti až po související administrativu.
Pro investora tak nejde jen o vlastnictví bytu, ale také o pravidelný nájemní příjem a profesionálně zajištěný provoz. Aktuálně nabízený výnos se podle konkrétní nemovitosti pohybuje mezi 5 a 6,1 % ročně. Samotné číslo ale není tím hlavním. Důležité je, z čeho výnos vzniká. V případě Salutem Real je založen především na nájemním příjmu z konkrétní nemovitosti, nikoli pouze na předpokladu, že ji investor v budoucnu prodá dráž.
Výsledkem je kombinace konkrétní nemovitosti ve vlastnictví, pravidelného nájemního příjmu a profesionální správy. Investor tak nemusí každodenně řešit hledání podnájemníků, obsazenost, administrativu ani čas, který by jinak správě nemovitosti věnoval.
